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第1次买房,一定要小心!千万别掉进这8个陷阱

发布时间:2019-05-25|浏览次数:72|

原创:住哥住八戒

人生有很多第一次,买房当然也有第一次。

第一次买房时,因为没有经验等原因,会犯很多错误。

住哥下面就说说,第一次买房最容易犯的8个错误。

1

被现场气氛干扰,失去理性

某城市一个偏远区域的楼盘开盘之前,通过各种方式“蓄客”。

开盘当天,现场有500人,可第一次开盘出售的房子却只有200套。在这种“稀缺”的假象下,大家都在抢房,200套房子销售一空。

买了房子的业主很快发现,市里到该楼盘单程不堵车都要2个多小时,住在那里往返上班根本不可能。他们想出租或者转手出售,结果发现:租出去很难,以原价卖出去也很难。

为什么呢?因为新房开盘是500人对200套房,二手房却是1个人对10套房。

所以,要判断一个区域的房子能不能买,去考察下当地的二手房市场很有必要。

2

太看重“距离”,忽视了时间

有一个楼盘,与某城市主城区隔江相望。

开盘当天,楼盘营销总想出了一个绝妙的营销手法:

租了2架直升机,让客户们到空中转一圈,俯瞰楼盘。

客户们到空中一看,楼盘和主城区近得不能再近了,直升机几秒钟就能飞过去,于是很多人都买了房子。

但是等到交房以后,这个片区每天早晨都在堵车,过江的大桥也在堵车,到主城区要花一个多小时……

看房的时候,交通顺畅;交房以后,交通拥堵。这种事情经常出现。

要避开这种陷阱,有2个办法:

1、选择轨道交通可以到达的地方,轨道交通不会堵车。

2、看看当地未来几年的规划,随着人口增加,是否有对应的道路等新资源投入。

3

非要抄底不可

第一次买房的时候,很多小白有一种迷之自信:认为自己有那种“抄底”楼市的能力。

等“抄底”的人,其心路历程大致有以下几步:

现在房价太高了,跌了再买---------房价果然跌了一点,肯定还会跌的,继续等---------房价怎么又涨了?抄底机会错过了,等下一次抄底机会--------房价又跌了一点,可比上一次谷底高很多啊,犹豫中----------房价又涨了,又错过抄底机会了,等下一次吧……

在一二线城市,这种人很多,最终的结果呢?就是白白等了一个周期又一个周期,往往是眼睁睁看着房价从1万涨到5万,却还是没有买房。而且越往后,越不甘心,越不想下手。

对于他们来说,时间成本是最大的成本,厌恶风险是最大的风险。

事实上,第一次买房就能抄底的可能性,和买彩票中奖差不多。

要想破除“抄底”思维,要从以下2个角度思考问题:

1、对于人口净增的大城市来说,一切下跌都是暂时的,总的趋势永远是上升的

如果你相信房价总曲线是波动上升的,那么你任何时候买房,其实都是大周期的谷底。

2、买在房价上涨半山腰其实是个很好的结果

刚需买房无非4种可能:买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

避免买在房价顶端,是容易的,你肯定遇到过很多房价微跌的时候。

买在房价谷底,难度很大,不是一般人能做到的。

买在房价上涨半山腰。二手房业主毁约率很高,造成很多业主反悔。一手房完全是卖房市场,挑选范围很有限。

买在房价下跌半山腰。其实是最有可能的较好结果。

从收益来看,和买在房价上涨半山腰其实是一样的。但是因为时间点不一样:买二手房有充分议价空间,也不用担心业主反悔,可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠,挑到最好的户型。

如何判断房价总的趋势?住哥说一个诀窍:

二手房成交数量是最重要的参考指标,每个城市都有一个“月成交数量”的门槛,或者3000套、或者5000套、10000套,一旦成交数量连续几个月突破这个门槛,房价就会一路上行。

至于这个门槛是多少?可以问问干地产的朋友,也可以研究下过去几年房价和成交量的关系。

4

没有用尽财力

住哥说的没有用尽财力,不包括高利贷什么的。

住哥说的没有用尽财力,包括:父母家人愿意借给你钱你不借……银行愿意贷款给你500万你只借400万……月供明明供得起2万,你却为了保险,只买了月供1万5的房子……

没有用尽财力的后果是什么?

1、在房价高速上涨的阶段,你白白损失了很多钱

住哥有个朋友,多年前在深圳买房时,父母提出赞助他20万首付买个140平的房子。

他觉得不能要父母的养老钱,就只用自己的钱买了个70多平的2房。

十几年后的今天,父母的20万已经不能办什么大事了,养老完全不够。

而他自己则损失了140—70=70平方房子房价上涨可能有的400多万收益。

2、在房价平稳的阶段,你损失了换房的费用、装修的费用

刚才说的是房价上升,再说说房价平稳阶段。

房价平稳时期,国家的政策就是要减少交易的,所以你交易的费用就会大大增加。

目前,一线城市一套房交易费用几十万很常见。

如果你第一次买房时,用尽财力,虽然短期紧张一点,但你可能就可以少换一次房,换房交易、装修等花掉的几十万、100万就节省下来了。

5

贪便宜,买所谓“小产权”

市场上的房子,产权特别复杂,各种产权的房子层出不穷。

小产权房出售的时候,都号称自己可以找律师见证,自己背后是“村委”等等非常可靠。

但是事实上,这些所谓交易,往往是没有保障的。因为:

1、 违法的合同无效。

很多房子,法律法规规定了不能交易,或者不能对外交易,合同签得再严谨,只要与法律抵触就无效。

2、在利益面前,拍胸脯很廉价

不止一个地方出现过这样的情况:当地拆迁赔偿很多,于是当年拍胸脯卖掉房子的原村民就站出来,要以房东身份领取赔偿……购买小产权房的人打官司得不到法律支持,一无所有。

6

把甲城市的经验,搬到乙城市去

异地买房,是最容易掉进陷阱的,因为你往往是在用你熟悉的城市的经验,去判断一个陌生城市的价值。

这里面最容易出现的错判有2个:

1、 对价格的错判

北京的客户去到燕郊,深圳的客户去到东莞、惠州,都会觉得“房子好便宜”,轻易就下手。

2、 对城市格局的错判

北京是单中心,不管房子好坏,越靠近中心越贵;深圳是多中心,同一条路2边的房子,因为小区档次不同,价格能差一倍。

开发中的城市,新区比老城区贵;发展接近尾声的城市,老城区价值又会凸显。

不同的城市,区域格局和对应的价格系统是完全不同的。

按甲城市的逻辑去买乙城市的房子,一定会买错。

7

追求完美主义

世界上就没有完美的房子。

买房者追求完美的过程往往是这样的:

甲房子其他挺好,通风不好---------乙房子其他都好,采光不好-------丙房子通风采光都好,但是周围没有配套--------丁房子通风采光配套都是,就是房龄太老……想来想去,还是甲房子好,回去一看甲房子已经卖掉了……

事实上,除了顶级豪宅,大部分房子都有各种各样的问题。

我们要做的,是给自己的需求排一个先后顺序,然后按照这个标准去找到80分的房子,其实就可以了。

先上车,以后再换,比追求完美空等,风险要小多了。

8

找老家的长辈出主意

小李和小张,同一年毕业。

2009年前后,深圳房价还不太高,2人商量着买房。

小李和父母说了想买房,父母表示强烈反对,因为觉得深圳房价比老家贵太多了,完全不正常,认为买房就是买风险,日后一定会暴跌。

小张也和父母说了想买房,他父母反应比小李的父母还要激烈,说小张如果坚持买房,以后还不起不要找家里,甚至说如果坚持要买就不认他。

小李妥协了,没有买房。小张却坚决地买了房。

10年过去了,小李存了几十万块钱,仍然买不起房子;

小张的房子价值800多万,贷款已经还清。小张的父母逢人就夸自己的儿子有眼光,自嘲是老糊涂,其实是炫耀……

买房找老家的长辈出主意,等于是让他们用家乡的经验、上一辈的经验,来套你所在的城市、以及未来的生活。那怎么可能不犯错呢。

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