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三四线购房者注意,小心楼盘烂尾

发布时间:2019-05-25|浏览次数:62|

“现在孩子都能下地跑了,五年前买的婚房还烂尾着······”这是一位烂尾楼业主的心酸故事。买房路上遇到的最大的坑,莫过于最终楼盘烂尾了。

据新京报6月29日报道,河南省南阳市大面积楼盘烂尾,难题扎堆久拖未决。2014年高峰时,南阳共有302个问题楼盘,目前还剩124个待解决。南阳无论是商品房、经济适用房,还是房管局团购房,都出现烂尾的情况。“南阳最大烂尾楼” 藏珑项目至今未交房。

有网友戏称:“据说南阳出了个奇迹,每条路上都有烂尾楼,每条路与每条路的交叉口段内都有烂尾楼”

这些楼盘烂尾的原因也各不相同。包括项目先上车后补证,证件不齐、开发商资金链断裂跑路、拆迁受阻或者涉嫌非法集资等。这些五花八门的原因,让烂尾楼盘的处置变得非常棘手。

齐鲁晚报发评论称:“楼盘烂尾”是房地产泡沫在破裂。

房地产泡沫通常指的是,因房地产投机导致的,房产价格与价值严重背离,当房价上涨到接盘侠难以承受的程度时,必然发生暴跌,如破灭的气泡。

反映房地产泡沫的两大特征:一是供需失衡,供给量远大于需求量,二是投机交易风味非常浓厚。

这和炒房团让三四线房价暴涨,如今房价高位盘整无人接盘的历程何其相似。

这一次三四线楼市泡沫的破裂,从南阳开始。

01 中国第一大房地产泡沫破裂史

中国经历的最大的房地产泡沫破裂事件,发生在哪里?

答案是——海南。

1992年,一个老人的“南方讲话”不仅让深圳的经济腾飞,海南也热度高涨。最热的时候,20000家房地产公司,在人口只有600万左右的海岛上,拼命做房地产开发。问题是,建好的这么多房子,给谁住?

“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。这时候,各路淘金者也加入了海南,大家玩起了:谁是最后高位接盘侠的赌局。

海南的房价从1991年1300元/平涨到了1993年7500元/平。然而,当时海南每年人均可支配收入不到2000元,也就是说,当时海南人辛苦一年连1平方米的房子都买不起。

最终,1993年6月,中央出台宏观调控政策,断了各路给房地产的资金支持,海南房价应声而落,直到2010年海南房价才重新达到7000多元/平。

大量的房地产企业破产倒闭,剩下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。

和房企千丝万缕联系的银行也未能独善其身,有的银行不良资产率达到60%以上。1995年,海南为处置遗留的金融问题,成立了海南发展银行。两年后该行就因挤兑危机关闭,成为新中国银行倒闭第一案。

无数人淘金梦碎,血本无归。

02 烂尾楼扎堆的城市,房价泡沫破裂

三线小城南阳的房地产开发热来自哪里?

2008年,南阳申办农运会成功,便开始“以赛促建”,大力发展城建。当地开发商也积极开发,南阳楼市人人看涨。

然而,开发商普遍高周转和“先上车后补证”的做法,为之后大量的烂尾楼埋下了隐患。

2012年农运会过后,政府超前规划和土地出让留下的债务和开发问题浮现。2014年,不少房地产开发项目资金链断裂,项目接二连三烂尾。

这期间,有的开发商为了维持资金链,不惜非法集资或违规抵押,甚至账务作假。这些都让之后烂尾楼盘,陷入各种纷繁复杂的债务和法律纠纷泥塘,难以再找到合适的接盘者。

大宛楼市评论当地不良开发商:对待项目要“吹”,对待业主要“捧”,对待建设要“空”,对待成本要“凶”,对待维权要“聋”,对待资质要“弄”,对待关系要“送”。

这样的大量烂尾楼盘,很多人会控诉开发商经营不善,对社会缺乏责任感。

然而,南阳烂尾楼盘从2014年处理至今,仍有大量楼盘问题未解决,这跟最开始政府规划不当,监管不到位,后续履职敷衍塞责,拖沓行事也有关。

03 三四线房价下行,警惕楼盘烂尾

还记得2015年前后,因中小开发商资金链断裂,导致了一大波三四线楼市烂尾楼成林。

许多中小开发商不像大房企那样,能轻易拿到金融机构的贷款,项目资金要依靠民间借贷。可是,民间借贷最终也成为了中小房企资金链断裂的元凶。

近日,社科院报告指出,部分三四线城市在经历了一波突击性的上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌。

三四线房地产市场下行,去化减速,还在沉迷高周转的中小房企,又迎来了一波资金链考验。房价严重背离当地购买力的城市要警惕房价泡沫破裂、楼盘烂尾风险。

04 结语

楼盘烂不烂尾不能全凭购房者的运气。

这背后代表着开发商的社会责任和运营能力,还政府规划和监管息息相关。

楼盘烂尾后,更考验着开发商的良心和政府的问题处理能力。

愿无盘烂尾,愿每个烂尾楼盘早日盘活。

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